Начнем с того, что в законодательстве не содержится четкого определения, что же из себя представляет «рассрочка». Из статьи 459 Гражданского кодекса можно понять, что рассрочка — это внесение платежей частями в определенном количестве и заранее оговоренные сроки. На обывательском уровне обычно  этот способ от кредита отличает то, что по рассрочке не нужно платить проценты. Однако это не обязательно так. Оплата в рассрочку сама по себе не гарантирует, что переплат не будет. Все зависит от конкретных условий, которые определяет продавец. Например, при оплате в рассрочку могут отменяться все скидки, или в случае с недвижимостью — действовать повышенные цены на квадратный метр.

Рассрочка от застройщика

Самый распространенный сегодня вариант — это рассрочка от самого застройщика. Пойти на такой шаг могут лишь крупные компании, у которых нет проблем с оборотными средствами. Поэтому они могут «растянуть» получение выручки на большее число периодов и согласны нести определенные издержки от инфляции.

Преимущества рассрочки от застройщиков:

• нет переплат по процентам;
• нет задолженности перед банком, а значит, кредитная история выглядит более привлекательной.

Недостатки покупки квартиры в рассрочку:

• как правило, необходимо внести аванс. Он может доходить до 50% и более от стоимости жилья. Для получения кредита такой доли собственного участия обычно не требуется;
• большие ежемесячные платежи из-за малого срока рассрочки. Застройщики обычно не хотят рисковать и растягивать выплаты на долгие годы. Как правило, рассрочку предоставляют на срок до 1-2 лет. В исключительных случаях срок погашения могут увеличить до 5 лет;
• рассрочка — это не кредит, а застройщик – не банк, поэтому он не так жестко ограничен законодательными требованиями. Поэтому волен прописать практически любые условия. Например, может оказаться, что в рассрочку продаются не все квартиры, а объекты подороже. Или цена квадратного метра при покупке в рассрочку окажется выше, чем без нее.

Актуальные предложения рассрочек от застройщиков

Прямо сейчас на белорусском рынке доступно несколько предложений о покупке жилья в рассрочку. Например, один из крупнейших белорусских застройщиков предлагает длительную рассрочку на объекты в районе «Минск Мир». Минимальный размер первоначально взноса — 30% стоимости квартиры, а максимальный срок погашения — 48 месяцев. На официальном сайте сказано, что для заключения договора не требуется справки о доходах, а также оценки процедуры платежеспособности. Достаточно только паспорта.

Еще один столичный застройщик предлагает квартиры в элитном ЖК «MOD house» в центральной части Минска в рассрочку до 18 месяцев. Обещают полное отсутствие переплат, фиксированную стоимость на весь срок рассрочки и оформление без поручителей. О размере первоначального взноса на сайте ничего не сказано.

Купить квартиру в рассрочку предлагает  застройщик ЖК «Олимпик парк».  Необходимо сразу внести не менее половины стоимости квартиры, а остальные платежи растянутся на срок до 18 месяцев. Цена остается фиксированной на весь срок погашения, расчеты производятся в белорусских рублях.

В рассрочку можно купить квартиру и в ЖК «Променад». Однако условия здесь заметно отличаются от других предложений. Минимальный внос составляет 20% стоимости, максимальный срок выплат — до октября 2024 г. При этом покупка в рассрочку обойдется дороже. За 1 год рассрочки стоимость 1 м² увеличится на 10$, а при оформлении на максимальный срок — на 25$.

В ЖК «Триумф можно оформить рассрочку до 3 лет с первоначальным взносом от 30% стоимости. Для квартир в районе Новая Боровая доступна краткосрочная рассрочка без скрытых платежей. Однако первоначальный взнос довольно велик — 70% стоимости. Период рассрочки четко не прописан.

В ЖК «Фарфоровый», который возводится на территории бывшего фарфорового завода в центре Минска, рассрочка доступна при оплате сразу 30% стоимости квартиры. Срок — от 12 до 24 месяцев и зависит от суммы первоначального взноса. В ЖК «Минский квартал» в районе Грушевки можно приобрести квартиры в рассрочку на 2 года при условии оплаты 30% в качестве первоначального взноса.

Потребительский кооператив

Еще один вариант приобретения квартиры, который часто позиционируется как «покупка в рассрочку» — вступление в потребительский кооператив. Сегодня на белорусском рынке активно рекламируется один из потребительских кооперативов. Купить квартиру предлагается по следующей схеме. Участник ежемесячно уплачивает  паевые взносы. Когда он накопит 20%-40% от полной стоимости квартиры, то кооператив ее покупает. Пайщик заселяется в квартиру по договору найма. Оставшиеся платежи идут на погашение стоимости жилья. После окончательного расчета недвижимость переходит в собственность участника кооператива. До момента полного выкупа, покупка квартиры финансируется за счет паевого фонда. Его формируют взносы других членов кооператива, резервный фонд, и иные источники. Важный нюанс: в структуру ежемесячного платежа заложена определенная переплата, которая идет на формирование резервного и арендного фондов. Квартиру, кстати, член кооператива выбирает самостоятельно среди новостроек или на вторичном рынке. Сайт кооператива сообщает, что за 8 лет работы в организацию вступило свыше 5100 человек, и уже заселено 1100 квартир.

Однако нужно помнить, что каждый способ покупки квартиры (долевое строительство, жилищные облигации, потребительский кооператив) несет определенные риски. Их нужно учитывать при принятии окончательного решения. В частности, следует понимать,  что согласно нормам Гражданского кодекса потребительский кооператив — это некоммерческая организация. Поэтому доходы и прибыль кооператива нельзя распределять между его членами. Кроме того, если организация понесет убытки, то члены кооператива обязаны в течение трех месяцев покрыть их путем внесения дополнительных взносов. Если этого не сделать, то по требованию кредиторов суд может ликвидировать кооператив. Также нужно помнить, что на членов потребительского кооператива распространяется субсидиарная ответственность по обязательствам организации (в определенных законом случаях). В случае банкротства кооператива его члены в теории могут вернуть стоимость своих накоплений, которые образованы за счет взносов. Однако по закону расчеты с такими кредиторами проводятся в последнюю очередь, поэтому имущества банкрота может не хватить.

Желающим приобрести квартиру в рассрочку можно посоветовать тщательно, с калькулятором просчитать выгодность каждого варианта. Перед заключением договора требуйте, чтобы вам понятно разъяснили  все существенные условия: стоимость квартиры, сумму первоначального взноса, график платежей, формулу их расчета. Отдельно уточните о наличии и размере переплат. Обязательно наведите справки об организации, с которой планируете сотрудничать: как давно работает на рынке, отзывы, упоминания в СМИ. Если ваш выбор пал на потребительский кооператив, то ознакомьтесь с биографией его руководителя, структурой паевого фонда, уточните взаимные обязательства между членами кооператива. Не лишним будет перед подписанием показать договор и документы, с которыми вас будут знакомить, независимому специалисту. Консультация адвоката по экономическим делам обойдется гораздо дешевле возможных финансовых потерь.

Алексей КОНОПЛЁВ

Фото Степана ТЮШКЕВИЧА